2019年10月の消費税率の引き上げを受け、住宅ローン控除の期間が3年間延長されることになりました。これまで10年だった控除期間が13年に変わることで、控除額にはどのような変化があるのか気になるところです。ここでは、これまでの住宅ローン控除と消費税増税後の住宅ローン控除の違いについて詳しく解説します。
住宅ローン控除、または住宅ローン減税と呼ばれる住宅借入金特別控除は、住宅ローンを使った住宅の購入時に一定の条件を満たすことで、住民税や所得税の控除が受けられる制度です。住宅ローン控除を受けるためには、年間の合計所得金額が3,000万円以下、住宅の床面積が50平方メートル以上、住宅ローンによる借入期間が10年以上などの要件を満たす必要があります。
住宅ローン控除は、まず所得税が控除となり住宅ローン控除の額が大きく所得税で控除しきれなかった場合には、住民税が控除されることになります。控除の期間と金額は以下のとおりです。
控除期間は10年、控除率は1％で、各年の控除限度額は40万円までとなっています。10年間の最大控除額は400万円です。
認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合、控除期間は10年、控除率は1％で各年の控除限度額は50万円となっています。10年間の最大控除額は500万円です。
2019年10月からは、消費税増税に伴って住宅ローン控除の期間が延長されることになりました。2019年10月から2020年12月31日までの間に、住宅ローンを使って購入した住宅に入居した人を対象として、住宅ローン控除の期間が3年間延長の13年となります。この場合、当初10年間の控除内容は変わりません。
11～13年目までの3年間は、「借入年末残高(一般住宅：上限4,000万円、認定住宅：上限5,000万円)の1％」、「建物購入価格(一般住宅：上限4,000万円、認定住宅：5,000万円)の2％を3等分した額」のいずれか低い方が控除額となります。上限を超える金額だった場合には、一般住宅は4,000万円、認定住宅の場合は5,000万円で計算します。
住宅ローン控除の拡充によって、どれくらい控除額が増えるのでしょうか。建物の購入金額が5,000万円で、11年目以降の借入金年末残高が4,000万円と3,000万円のとき、一般住宅と認定住宅の場合でそれぞれのパターンで計算してみましょう。
・一般住宅の場合
11年目の住宅ローン控除を申請する時点で、借入金年末残高が4,000万円あった時、4,000万円の1％の40万円か、建物購入金額の上限の4,000万円の2％を3等分した約26万円のいずれか低い方が控除額となります。この場合、後者の額が低いため、約26万円が控除額になります。
仮に12年目の残高が3,800万円、13年目の残高が3,600万円だとすると、それぞれ1％の額は38万円、36万円と26万のほうが低いため、3年間とも控除額は26万円になります。
・認定住宅の場合
上記と同様に控除11年目の年末残高が4,000万円あった時、4,000万円の1％の額である40万円か、建物購入金額5,000万円の2％を3等分した33万円のいずれか低い方が控除額です。この場合には、33万円が11年目に控除される額となります。12年目と13年目も借入金年末残高の1％より、建物購入金額の2％を3等分した金額の方が小さかった場合には、延長した3年間で約33万円×3で約100万円が控除されます。
・一般住宅の場合
11年目の住宅ローン控除を申請する時点で、借入金年末残高が3,000万円あった場合には、3,000万円の1％の額である30万円か、建物購入金額の上限の4,000万円の2％を3等分した約26万円のいずれか低い方が控除額となります。この場合、後者の額が低いため、控除額は約26万円となります。
・認定住宅の場合
上記と同様に控除11年目の年末残高が3,000万円だった時、3,000万円の1％である30万円か、建物購入金額5,000万円の2％を3等分した約33万円かずれか低い額の方が控除額です。この場合、借入金年末残高の1％である30万円の方が、額が低くなるため、30万円が控除されます。
借入金年末残高は毎年減少していくため、12年目、13年目と少しずつ控除額が減少。仮に、借入金年末残高が12年目に2,800万円、13年目に2,600万円とした場合、12年目は28万円、13年目は26万円で3年間の控除額の合計は約84万円となります。
5,000万円の建物を購入したとき、消費税8％と10％では消費税にどれだけの差がでるのでしょうか。8％では400万円、10％では500万円となり、その差は100万円です。上記で算出された控除額とおおよそ合致します。
「消費税増税前に住宅を購入するのか」「増税後の住宅ローン控除拡充期間の間に注文住宅をするのか」迷った場合には、住宅ローン控除の11年目以降の金額を計算してみましょう。また、住宅ローン控除が受けられる間に繰り上げ返済の資金を貯めて、減税終了後にできる限り返済することで返済の負担を軽減することもできます。
住宅ローンの負担をできるだけ減らしたい人は、住宅ローン控除と繰り上げ返済を上手に活用しましょう。
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