『住宅ローン丸わかりお得な【フラット35】ポイント制度と今どきの金利情報』

複雑な住宅ローンの基礎知識からお得な【フラット35】のポイント制度、今どきの金利事情まで丸わかり。
住宅ローン選びのポイントや選び方、見落としがちな注意点などをご紹介します。

＜もくじ＞
1．【フラット35】の特徴と金利が下がるお得なポイント制度について
・【フラット35】の特徴
元利均等返済
元金均等返済
・【フラット35】のポイント利用によるお得な金利マイナス制度
2．3つの金利タイプについて
・【変動金利型】
・【固定期間選択型】
・【全期間固定金利型】
3．【ネット銀行】の特徴と住宅ローンを借りる際の注意点
4．【店舗銀行】で住宅ローンを借りるメリット・デメリット
5．住宅ローンの金利は申し込み時点の金利ではない場合も？！
6．まとめ
7．ご参考
・【変動金利型】の「5年ルール」と「125％ルール」の注意点『未払利息』について
・【フラット35】ポイント制度についてのシュミレーション

1.【フラット35】の特徴と金利が下がるお得なポイント制度について

一戸建て・マンション問わず、家を購入する際に住宅ローンをご検討中の方ならよく耳にする【フラット35】。
いまこの【フラット35】の利率が大きく下がるお得なポイント制度が大注目となっています。
●フラット35の特徴
【フラット35】は【全期間固定金利型】と呼ばれる、資金の受取時に返済終了までの借入金利と返済額が確定する住宅ローンです。
住宅金融支援機構と提携し日本全国様々な民間金融機関で取扱いされていますが、適用金利と手数料等は取扱機関ごとに異なります。
返済方法は2種類。元金と利息の割合を調整することで『毎月決まった額』の返済をする【元利均等返済】と、『元金を返済期間で均等に割った額＋残高に応じて計算された利息』を毎月返済する【元金均等返済】のどちらかを選択します。

（写真＝株式会社もりぞう）

ちなみに同じ借入期間の場合、【元利均等返済】は返済開始当初の返済額が【元金均等返済】に比べて少ない一方、毎月の返済額に占める利息の割合が【元金均等返済】よりも大きいため、借入金残高の減り方が遅く、総返済額が多くなります。

一方、【元金均等返済】は【元利均等返済】に比べて元金の減少が早いため、同じ借入期間の場合【元利均等返済】よりも総返済額は少なくなりますが、返済開始当初の返済額が最も高く返済負担が大きくなり、借入審査の上で必要な収入基準が高くなることで借入可能額に影響が出る場合もあります。

【フラット35】には下記の特徴があります。
・固定金利
・職業が審査に影響しない
→勤続年数が短い社員、アルバイト・パート・派遣社員・個人事業主でも借入可能
・『団体信用生命保険』未加入でも借入可能（健康上の不安がある人でも借りやすい）
・新機構団信や新3大疾病付機構団信にも加入可能（団信に入らない選択肢も有る）
・連帯保証人不要
・保証料不要
・繰り上げ返済手数料不要
・住宅金融支援機構の基準に合格した住宅にのみ適用（住宅レベルが審査される）
→2023年4月以降の設計検査申請分から、全ての新築住宅において『省エネ基準』に適合していることが必要
・最高8,000万円まで借入可能
・返済期間は最長35年

●【フラット35】のポイント利用によるお得な金利マイナス制度
最近この【フラット35】に、金利が年間最大1％も下がるお得なポイント制度があるのはご存じでしょうか？
『1ポイント＝マイナス0.25％金利』と考えるこの制度は、下記①～④の組み合わせが可能です。
①家族構成（若年夫婦世帯、子どもや孫の数）→【フラット35】子育てプラス
②住宅性能（ZEH、住宅性能基準による金利AプランとBプラン）→【フラット35】S・【フラット35】リノベ
③住宅の管理や修繕状況（長期優良住宅等）→【フラット35】維持保全型
④エリア（子育て支援・空き家対策、地域活性化や地方移住支援があるエリアか等）→【フラット35】地域連携型・【フラット35】地方移住支援型

さらに注目すべきが、新しく登場した①家族構成を条件とした【フラット35】子育てプラスです。
②～④の組み合わせだけでは『初めの5年間 4ポイント(1％）マイナスが上限』ですが、①の条件に合うと『初めの5年間』以降も、4ポイントを上回る残りのポイントは『更に5年間(6～10年目)』同じく1ポイント＝マイナス0.25％として利用可能となります。（一度に4ポイント使用が上限。更に残りのポイントは11年目以降も使用可能。）
『子どもの数×1ポイント』とカウントされるため、お子様がたくさんいらっしゃるご家庭にはとても嬉しい制度となります。
更に注目すべきは、『子ども』には『同居の孫(借入申込年度の4月1日において18歳未満)』が含まれるという点です。
2世帯住宅等をご検討の方々にとっては、大変大きなメリットとなるのではないでしょうか。
ただこの【フラット35】は完済まで金利が変わらないと言う安心感の一方、【変動金利型】の住宅ローンに比べると一般的に金利が高く設定されています。
安定した資金計画を立てたい方や、金利上昇のリスクに不安を抱えたまま生活したくない方には、この差額を『金利が上がることを心配し続けなくて良い安心料』とする考え方もあります。
しかしながら、わずか0.1％の金利差でも借入額によっては総支払額に数百万円の差が出ることもあるので、次にご説明するその他の金利タイプとの比較検討をお勧めします。

2．3つの金利タイプについて

住宅ローンには先程ご紹介した【フラット35】のような【全期間固定金利型】を含め、金利の低い順に次の3タイプがあります。
＜金利＞
低【変動金利型】（市中の金利変化によって半年ごとに金利が見直される）
↓
中【固定期間選択型】（選択した一定期間中、金利が変わらない）
↓
高【全期間固定金利型】（完済まで金利が変わらない）
それぞれ3つの金利タイプについて、特徴を簡単にご説明します。
●【変動金利型】
・短期プライムレートに連動
・金利が低い
・半年ごとに金利が変わる可能性がある。
・元利均等方式の場合「5年ルール」（適用金利が変動しても、返済額は5年間一定となる）が適用される金融機関が多い。
・元利均等方式の場合「125%ルール」（5年間経過後の新返済額は、前5年の返済額の125％が上限となる）が適用される金融機関が多い。
※元金均等方式や、元利均等方式でも一部の金融機関では、「5年ルール」や「125%ルール」がないため、適用金利が上がればその時点で返済額が上がる商品もあるので要注意。
→7．ご参考【変動金利型】の「5年ルール」と「125％ルール」の注意点『未払利息』についてをご参考ください。
●【固定期間選択型】
・3年、5年、10年など金利を固定する期間を選べる。
・固定期間中は金利が固定され、固定期間終了時に再び【変動型】か【固定期間選択型】を選ぶ。
（変動金利型と違い125％ルールがないため、固定期間終了の時点で金利が大きく上がっている可能性があるので要注意）
●【全期間固定金利型】
・金利はマーケットの長期金利（10年国債の金利）などを基準に決められる。
・借入期間中金利が変わらないため、長期にわたり計画的な返済プランが立てられる。
・借入期間については様々なプランがある。
【フラット50】:長期優良住宅を対象に、借入期間を最長50年とする
【フラット35】:借入期間は「15〜20年」と「21〜35年」の2種類で様々な金利割引制度がある。
・民間金融機関が独自に固定型を扱っているケースもある。
（借入期間が長いほど金利が高い「25〜30年固定金利」「31〜35年固定金利」など）

超低金利時代と言われる昨今、2024年1月23日に『住宅金融支援機構』が発表した【住宅ローン利用者調査(2023年10月調査)】では、対象者が利用した住宅ローンの金利タイプは、【変動型】7割超、【固定期間選択型】約2割、【全期間固定型】約1割とのこと。
この調査結果から、やはり金利の安さを重視する利用者が多いことが伺えます。
また金利の安い【変動型】の中でも特に、金利や事務手数料が安く・事前審査がスピーディー・独自の無料保障内容が充実しているなどのメリットが魅力的な【ネット銀行】で住宅ローンを組む方が最近かなり増えています。

3．【ネット銀行】の特徴と住宅ローンを借りる際の注意点

対面の店舗や自社のATMをほとんど持たず、インターネット上の取引を中心とする【ネット銀行】。
店舗運営にかかる経費や人件費が少ないため、金利が安いのは魅力的ですが、【ネット銀行】で住宅ローンを借りる際に注意すべきポイントとしてよく挙げられるのが下記の点です。
・審査が厳しい→保証会社を使わず、万が一の場合には自行で債権回収を行うため
（他での借り入れ・カード・携帯の支払い遅延などの個人信用情報や、個人事業主・正社員以外の雇用形態・勤続年数が短いなどは厳しく審査される）
・手続き完了までに日数かかる→本審査では住民票や印鑑証明書など郵送するため
（引き渡しまでに期間が短い中古物件の時は特に注意）
・対面で相談できない→最近はWebでのネット相談・電話相談窓口がある場合も
・つなぎ融資に対応してない場合が多い→完成前に土地購入代・工事着工代・中間金などまとまった費用が必要でも、住宅ローンは住宅が完成してからでないと融資が受けられないため、事前にその分をどう捻出するか検討が必要。
・最終的な手数料が高い場合もある→事務手数料・保証料以外にも、繰り上げ返済時・金利タイプの変更時の手数料なども含め、借入総額を比較する必要あり

4．【店舗銀行】で住宅ローンを借りるメリット・デメリット

【店舗銀行】は【ネット銀行】に比べて多少金利が高く、事前審査にも時間がかかりますが、対面でじっくりと個別の状況などを相談できるという点や、それ以上に、ネット銀行の様な機械的な審査ではなく個別の状況などに応じて柔軟に審査してもらえる傾向があります。
特に、最近では都市銀行も変動金利をかなり下げたため、数年前は顕著に安かったネット銀行との差も少なくなってきています。
また、給与振込や公共料金の引き落とし口座となっている銀行や、預金口座のある銀行など、普段から頻繁に取引を行っている銀行（メインバンク）で住宅ローンを組むと、預金残高なども含めた審査が行われるため審査が通りやすく、振込手数料無料などのメリットもあります。
【ネット銀行】で住宅ローンを借りる際の注意点を考えると、【店舗銀行】の方が魅力的に感じられる方も多いのではないでしょうか。
逆に【店舗銀行】のデメリットを挙げるとすれば、店舗が近くにない場合や、営業時間が主に平日の日中であることでしょう。
金利以外の部分も広く視野に入れ、【ネット銀行】と【店舗銀行】も併せて比較検討されることをお勧めします。

5．住宅ローンの金利は申し込み時点の金利ではない場合も？！

住宅ローンの金利はローンの申し込み時点ではなく、購入物件の引き渡しを受けて、融資が実行される期日の金利が適用される場合が多いので注意が必要です。
中古住宅や完成済みの物件の場合は契約後あまり時間を空けずに引き渡しを受けることができるので現在の金利が適用される可能性が高いのですが、大規模な新築マンションの場合は完成・引き渡しが1～2年先になることもあり、その間に申し込み時よりも金利が上がっている可能性が高いです。
そのため、引き渡しがかなり先の物件の場合は、現在より少し高めの金利でも返済に問題がないか予め試算しておくと安心です。

6．まとめ

2024年2月から適用される住宅ローン金利について、長期金利の上昇などを背景に、大手銀行3行が代表的な10年の固定金利を引き上げました。
短期的に急激な金利上昇の可能性は低くても、長らく続いた超低金利時代もそろそろ終焉となり、今後は金利が上がる可能性のほうがはるかに高いと考えられます。
金利が安い【変動金利型】を選べば、当初の負担が少なく手元に一定の現金を残しておくことができるため、何かと物入りな住宅購入当初には安心かもしれません。
一方、手元にあまり余裕資金のない20～30代の若い人にこそ【全期間固定金利型】がお勧めとの考え方もあります。

なぜなら、若い人は返済期間を長く組むケースが多いため、今後の金利変動のリスクが高い【変動金利型】を選ぶよりも、比較的金利が低水準な今のうちに、全期間もしくはある程度長期間の【固定金利型】を選択することで、比較的低金利なまま長期的に安定した返済計画を立てられるからです。
また、将来金利が上がるリスクを軽減するために「繰り上げ返済」や【変動金利型】と【全期間固定金利型】を組み合わせた「ミックスプラン」の利用を考える方も多いと思います。
繰り上げ返済の最低金額が100万円からと高めに設定されている金融機関もあるので、金利や手数料以外に返済のしやすさやなども予め確認しておくことが重要です。
（「ミックスプラン」の場合は事務手数料が契約2本分になるのでご注意ください。）

なお、同じくリスク回避という点でいえば、住宅ローンを借りている人が死亡または高度障害の状態になった場合に、残りの住宅ローンの返済を免除される保険『団体信用生命保険』（団信)があります。
住宅ローンを長期間返済していく途中で万が一の事態になったとしても、遺族にローンが残らず、そのまま住み続けることができるという安心の保険です。
団信は生命保険と同様に健康状態についての審査をクリアしないと加入できませんが、最近は保障内容も様々で、従来の様な「死亡」の場合だけでなく「がん」「3大疾病」「8大疾病」など幅広く保障される団信も出てきています。
団信に加入できるタイミングは新規の申し込み、または借り換え時のみとなり、途中加入はできず、途中で団信を解約すると再加入も不可となります。
一度契約した内容は変更できないので、保障範囲や金利への保険料上乗せなど、住宅ローンと併せて各金融機関の特徴を良く理解し、比較検討してみると良いでしょう。

最後に。住宅ローンが借金であり利息を余分に払わなければならないことを損と考えれば、住宅ローンを借りず購入時に全て一括支払いすることが得だと言えます。
しかし、その後のライフプランの変化により教育資金やその他の理由で一時的にまとまったお金が必要になった際に、慌てて住宅ローンよりも金利の高い学資ローンや自動車ローンなどを借りることを考えると、万が一の場合に家族への負担の心配が少ないよう、団信加入で住宅ローンを上手く利用するという考え方もあります。
住宅ローンを借りる・借りない。または、どのタイプの住宅ローンを選ぶかは個人の価値観やライフスタイル次第ですが、長い年月の間に起き得るリスクや将来設計などもしっかりと考慮しながら、見た目の金利だけではなく「実質金利」や「総支払額（総返済額+諸費用の合計）」、タイプごとの特徴やメリット・デメリット等を複数の金融機関で比較されることをお勧めします。

【フラット35】のような住宅ローンにおいても、また住宅ローン減税においても、今後は『省エネ基準』に適合していることが重要視されます。
弊社『もりぞう』は『100年住み継ぐ家』をコンセプトに、お客様の気持ちに寄り添い様々なご要望を丁寧に一つ一つご相談しながら実現していける注文住宅メーカーです。
住宅性能やライフスタイルに合わせたプランを様々ご用意しておりますので、まずはどうぞお気軽にご相談ください。

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7．ご参考

●【変動金利型】の「5年ルール」と「125％ルール」の注意点『未払利息』について
【変動金利型】の住宅ローンで元利均等方式の場合、金融機関によっては「5年ルール」が適用されます。
その場合、5年の間に急激に金利が上がっても毎月の返済金額は変わりません。
しかし利率によっては、返済額全体の内、利息分の比率が大きくなり、更には元金部分が0円で利息だけを支払っていく状態となることも想定されます。
その後も利率が上がり続ける場合は、元金の返済0円状態が続き、ローン残高が全く減らないだけでなく、それ以上に返済額を上回る利息分が発生した場合は『未払利息』としてカウントされ、支払われていない利息として蓄積され続けていきます。
その後、5年後に返済額が見直される際も「125％ルール」により、見直し後の返済額はそれまでの25％アップが上限のため、金利上昇が止まらなければ、元金返済0円状態で未払利息ばかり溜まるという状況にもなりかねません。
ただ、『未払利息』が発生するのはかなり急激に金利が上昇する場合に限られ、また仮に一時的に未払利息の状態になってもその後に金利が下がるか、5年ごとの返済額見直しで返済を増額すれば解消することも可能なため、あまり神経質に心配しなくても良いのではとの考えもあります。
とはいえ、借入期間内に未払利息が完済できない場合は『最終返済時に一括して支払うことになる』というリスクについては理解しておく必要があるでしょう。

●【フラット35】ポイント制度についてのシュミレーション
【フラット35】の様々なポイント制度の組み合わせも簡単にシュミレーションできます。

＜引用＞『住宅金融支援機構』

≫自然と共に生きる１００年住宅～大雅～（株式会社もりぞう）

・㈱もりぞう支店一覧