消費税増税を控え、「増税前に家を買うのがいいのか」「増税後にさまざまな優遇を受けて家を買うのがいいのか」など、迷っている人も多いのではないでしょうか。結局のところ、消費税の増税前と増税後、どちらのタイミングで購入したほうがお得なのか比較してみましょう。
2019年10月に行われる消費税増税は、住宅の購入代金にも影響を及ぼします。ただし、増税によって価格が変わるのは建物部分のみです。土地は消費するものではないため、消費税の対象外となっています。例えば、土地と建物がそれぞれ税抜きで3,000万円の住宅を購入した場合、消費税増税前と増税後の価格差はどうなるのでしょうか。
| 消費税率 | 土地 | 建物 | 土地建物合計 | 消費税分 |
|---|---|---|---|---|
| 消費税8％ | 3,000万円（非課税） | 3,000万×1.08＝3,240万円 | 6,240万円 | 240万円 |
| 消費税10％ | 3,000万円（非課税） | 3,000万×1.1＝3,300万円 | 6,300万円 | 300万円 |
上記のケースでは、消費税増税分で60万円もの差が出ています。住宅や車のように価格の大きなものを購入する場合には、消費税の増税が家計に大きな負担となるのは明白です。しかし、増税直後から一定期間は政府による各種支援があるため、増税後に住宅を購入したほうがお得になる場合もあるようです。
消費税増税前と増税後では、補助の内容や金額が変わります。まずは、消費税増税前に住宅を購入することで受けられる補助金や税制優遇について見ていきましょう。
長期優良住宅に認定されると、収入によって受け取れる補助額が異なるすまい給付金（上限30万円）が支給されるほか、登録免許税や不動産取得税、固定資産税、贈与税において税制優遇を受けられます。また、一般住宅では10年間で最大400万円となる住宅ローン控除（住宅ローン減税）が、長期優良住宅では最大で500万円となります。
低炭素認定住宅も、認定長期優良住宅と同様に、すまい給付金と各種税の優遇が受けられます。こちらも住宅ローン控除は最大で500万円です。
新築住宅がZEH（ゼッチ：Net Zero Energy House）に認定された場合、ZEH補助金の対象となります。通常のZEH住宅で70万円、ZEH＋に認定されると115万円です。また、ZEH＋Rの住宅では125万円が補助されます。これは増税後も同額です。ただし、ZEH補助金を受けるためにはZEHビルダー／プランナーによって設計・建築された住宅でなければなりません。
認定長期優良住宅と同じく、ZEHでもすまい給付金が受け取れます。ZEH補助金との併用も可能ですので、高性能住宅を検討している人は、住宅会社に相談してみましょう。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。
>>お得でエコに暮らすための省エネ住宅とは
消費税増税後に住宅を購入する場合、消費税増税前とは異なる補助制度を活用できます。
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合に、10年間、所得税から年40万円（認定長期優良住宅なら50万円）が控除される減税制度です。消費税増税後は、控除期間が3年延長され、13年間減税を受けられるようになります。当初10年間の控除額は、増税前と同様で11～13年目までの3年間は、「借入年末残高×1％」「建物購入価格の3分の2％」のいずれか低いほうの額が所得税から控除されます。
収入によって給付額が異なるすまい給付金の給付額も、増税前と増税後で変わります。増税後は、給付額が最大で50万円になります。
2019年4月から2020年3月に請負契約・着工をした注文住宅は、次世代住宅ポイントを受け取ることができます。次世代住宅ポイント制度で受け取ったポイントは、省エネ・環境に配慮された商品、防災関連商品、健康関連商品、家事の負担を軽減できる商品、子育て関連商品などと交換できる予定です。エコ住宅、長持ち住宅、耐震住宅、バリアフリー住宅のいずれかに適合する新築住宅は30万ポイントが与えられます。
さらに認定長期優良住宅、低炭素認定住宅、性能向上計画認定住宅、ZEHの場合には5万ポイントが加算され、35万ポイントが受け取れます。詳しくはこちらの記事をご覧ください。
＞＞消費増税の強い味方？次世代住宅ポイントとは
例えば、年収700万円のAさんが、税抜き5,000万円の認定長期優良住宅を建てた場合、消費税増税前と後で負担はどの程度変わるのでしょうか。いくつかのパターンでシミュレートしてみましょう。
消費税8％では消費税分が400万円、10％では500万円です。増税後に住宅を建てると、100万円負担が多くなります。
消費税を抜いた5,000万円を住宅ローンで支払ったとします。当初10年間の控除額は消費税が変わっても同じです。仮に年末のローン残額が11年目に3,000万円、12年目に2,800万円、13年目に2,600万円だったとします。
Aさんの場合、建物購入金額の3分の2％は約33万円で、11～13年目の年末のローン残高×1％よりも高いため、控除額は年末のローン残高の1％である30万円、28万円、26万円が控除額です。この場合では、増税後のほうが84万円多く所得控除が受けられます。
消費税が8％の場合、年収700万円のAさんは、すまい給付金の対象外です。消費税が10％になると、10万円の給付金を受け取れる可能性があります（都道府県民税の所得割額が17万2,600円以下の場合に限る）。
Aさんの住宅は認定長期優良住宅のため、次世代住宅ポイントが35万ポイント付与されます。
今回のAさんの例では、購入時に消費税で100万円分多く払わなければならないものの、住宅ローン控除の延長3年分の84万円とすまい給付金の10万円、次世代住宅ポイント35万ポイントによって、増税後に住宅を建てたほうがお得だということが分かりました。ただし、住宅の性能や価格、年収によっては増税前に購入したほうがお得になることもあります。
「わが家の住宅の場合はどちらがお得になるのだろう」と気になる人は、住宅会社に相談してみましょう。
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