新築住宅を購入する際には、購入時と購入後に支払う税金について考えなければいけません。住宅購入にかかる消費税、毎年かかる固定資産税や都市計画税などさまざまな税金が発生します。ここでは、住宅購入にかかる消費税増税の影響と、固定資産税の計算方法についてご紹介します。
「消費税増税後に購入費用がどのぐらい上がるのか気になる」「できれば2019年10月の増税前に住宅を購入しておきたい」という人も、多いのではないでしょうか。まずは、消費税が増税されると購入費用はどれだけ増えるのか、下記例題から考えていきましょう。
| Aさんの新築住宅にかかる費用 木造2階建て 土地：4,000万円 建物：5,000万円 外構：300万円 （土地面積120平方メートル、延べ床面積115平方メートル） |
・消費税がかかるもの、かからないもの
| 消費税あり：融資手数料、司法書士報酬、建築費用、住宅設備、外構・エクステリア 消費税なし：団体信用生命保険、火災保険・地震保険、ローン保証料、土地代金 |
土地は非課税のため、消費税増税後も価格に変わりはありません。Aさんの場合、建物にかかる消費税は8％で400万円、10％で500万円となりますので、100万円の負担増となります。外構は24万円から30万円で6万円の増。司法書士報酬についてはもともと10万～20万円程度のため、土地や建物に比べると大きく負担が増えることはありません。
ひとつひとつの増額は少ないかもしれませんが、住宅設備、エアコン、暖房機器、外構などをまとめると負担も大きくなります。それにより設備のグレードを下げたり、エクステリアにこだわれなかったりするかもしれません。
住宅購入に関しては、消費税増税の経過措置制度が設けられています。2019年3月31日までに工事請負契約を結んだ分は、引き渡しが同年10月1日以降でも消費税は8％です。工事請負契約が3月31日を過ぎていても、引き渡しが9月31日までに行われれば、やはり8％が適用されます。
工事請負契約が4月1日以降で引き渡しが10月1日以降の場合や、工事請負契約が10月1日以降では10％の消費税が適用されてしまうので注意が必要です。消費税の支払いを抑え、その分住宅にこだわり抜きたいという方は、消費税増税の影響を受けないよう、2019年3月31日までに全ての工事請負契約を済ませるか、9月30日までに引き渡しが完了するように計画しておきましょう。
新築住宅購入の翌年から毎年かかる固定資産税の額が、いくらになるのかも気になるところです。住宅ローンの支払いを家賃の支払いと同様に考えていると、固定資産税・都市計画税の支払いが負担になってしまうことがあります。
例えば、東京都の固定資産税の税率は土地・家屋それぞれ1.4％、都市計画税(23区内)は0.3％です。自治体が定めた固定資産評価額に税率をかけると固定資産税が分かります。土地については、住宅用地で住宅一戸につき面積が200平方メートルまでであれば小規模宅地の特例の対象となり、固定資産税評価額が6分の1まで減額される点は押さえておきましょう。
また、2020年3月31日までに建てられた新築一戸建て住宅については、床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下の場合、延べ床面積が120平方メートルまでを限度に軽減措置があります。軽減措置により固定資産税3年分が2分の1に減額可能です。また、認定長期優良住宅の場合はさらに軽減され5年分の固定資産税が2分の1へ減額されます。
2018年度の東京23区における都市計画税については、小規模住宅用地なら200平方メートルまでの部分の税額が2分の1に減額されます。建物部分の優遇はありません。
東京都の小規模宅地の固定資産税と都市計画税
| 新築建物 | 土地 | |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 固定資産税評価額×1.4％×2分の1（床面積が50平方メートル以上280平方メートル以内の場合、120平方メートルを限度） （新築から3年、3階建て以上の耐火・準耐火建築物なら5年）※1 |
固定資産税評価額×1.4％×6分の1（小規模住宅用地200平方メートルまで） |
| 都市計画税 | 固定資産税評価額×0.3％ | 固定資産税評価額×0.3％×2分の1 |
※1 2020年3月31日まで新築の場合
（表＝MORIZOU online編集部）
先ほどのAさんを例に、固定資産税の概算を計算していきましょう。土地面積・建物面積のいずれも固定資産税の特例にあてはまる面積でした。固定資産税評価額は土地部分で4,000万円の7割の2,800万円、住宅は5,000万円の6割で3,000万円だったと仮定します。
Aさんの固定資産税・都市計画税の概算
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 土地 | 2,800万円×1.4％×6分の1＝6万5,300円 | 2,800万円×0.3％×2分の1＝4万2,000円 |
| 建物 | 3,000万円×1.4％×2分の1＝21万円 | 3,000万円×0.3％＝9万円 |
※100円未満切り捨て
（表＝MORIZOU online編集部）
固定資産税・都市計画税の計算式にあてはめると、Aさんの新築翌年の固定資産税は合計で40万7,300円という結果になりました。Aさんの住宅は木造2階建てのため、建物部分の固定資産税軽減は3年間のみです。3年後には固定資産税が上がる点に注意しましょう。
新築住宅を建てるとき、土地代金と建築費用でいくらになるのかという部分にばかり着目しがちですが、建築後に毎年かかる固定資産税や都市計画税などが発生することも忘れてはいけません。家を購入する際には購入時にかかる費用にあわせて、長期的な資金計画を立てるようにしましょう。
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