2019.3.14
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家づくり

容積率や建ぺい率、接道義務…家を建てる時に知っておきたい土地の法規制

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)
これから注文住宅を建てるために土地を購入するのであれば、土地に関する法規制についても把握しておきましょう。特に、都市部の土地を購入する場合には土地探しが難航し、ある程度の妥協が必要になることもあります。しかし、土地の規制についてよく把握しないまま妥協してしまうと、理想通りの家が建てられないこともあるため注意が必要です。ここでは、家を建てるなら知っておきたい土地に関する法規制について紹介します。

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建物の大きさは建ぺい率・容積率で決まる

建物を所有地に建てる際、自分名義の土地だからといって、どのような大きさの建物でも建てていいわけではありません。建築基準法や都市計画法によって、建ぺい率(土地の面積に対する住宅の建築面積の割合)や、容積率(土地の面積に対する延べ床面積の割合)が定められています。建ぺい率や容積率は、用途地域ごとに決められています。また、自治体によっては同じ用途地域でも割合が異なることもあるため注意しましょう。

用途地域について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
>>注文住宅を建てる前に土地の用途地域を知り、後悔しない土地選びを

建ぺい率はその土地に建てられる建築面積の割合

建ぺい率とは、その土地に建てられる建築面積(1階の床面積)の割合のことです。建築面積は「敷地面積×建ぺい率」で求めることができます。例えば、120平方メートルの土地の建ぺい率が50%の場合、120平方メートル×50%=60平方メートルなので、建築面積は60平方メートルが上限です。

容積率はその土地に建てられる延べ床面積の割合

容積率は、その土地に建てられる延べ床面積の割合になります。土地の延べ床面積は「敷地面積×容積率」で求められます。例えば、120平方メートルの土地の容積率が80%だった場合、120平方メートル×80%=96平方メートルなので、建物の延べ床面積は96平方メートルが上限です。これらの制限は自治体によって異なるので、詳しく知りたい場合には購入しようとする土地の自治体に問い合わせてみましょう。

日当たりや通風確保のための高さ制限

隣地の日照や通風の確保のため、家の高さには建築基準法による高さにも制限があります。ここでは、斜線制限について説明をします。斜線制限では道路の境界線または隣地境界線からの距離に応じて、建物の高さが制限されます。斜線制限には、次の3つがあります。

隣地斜線制限

隣地の採光や日当たり、通風を確保するための制限です。隣地の境界線上に一定の高さを取り、その頂点から一定の勾配で記された線で制限されます。用途地域により高さと斜線の勾配が変わります。

道路斜線制限

土地と接している道路の日照、通風などを確保するための制限です。建物の高さは、土地の前面に接した道路の反対側の境界線から、一定の勾配で記された線の範囲内に制限されます。道路斜線は用途地域、容積率、道路の幅によって適用距離と適用角度が異なります。

北側斜線制限

第一種・第二種低層住居専用地域と、第一種・第二種中高層住居専用地域の北側の環境を保護するための制限です。快適な住環境を作るための制限なので、上記の通り住居専用地域にのみ適用されています。北側の隣地境界線上に一定の高さを取り、そこから一定の勾配で記された範囲内に高さが制限されます。

セットバックと接道義務

土地と接する道路の幅が4メートル未満の場合には、敷地境界線を後退させなければなりません。これをセットバックといいます。後退させる距離は、4メートル未満の道路の中心から敷地に向かって2メートルの地点までです。購入する土地に接する道路の幅が狭い場合には、セットバックに注意しましょう。また、家を建てる土地は必ず道路につながっている必要があります。

建築基準法で定められた「接道義務」といい、4メートル以上の幅の道路に対し2メートル以上接している敷地でなければ住宅を建てられません。土地を購入する前に用途地域だけでなく、敷地に対しての建築面積や延べ床面積、高さの制限、接道義務を満たしているかなどをよく確認しておきましょう。

法規制を理解して理想の注文住宅が建てられる土地を購入しよう

このように、土地と住宅にはさまざまな制限が設けられています。購入する土地がある市町村や用途地域によって詳細が異なりますので、詳しくは建築を依頼する住宅会社や、家を建てようと考えている区市町村に問い合わせてみましょう。すでに理想の住宅のイメージがあるという人は、土地探しから安心して相談できる住宅会社を選ぶことをおすすめします。

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