マイホームを購入する際、慣れない住宅ローンの契約に四苦八苦してしまう人は多いかもしれません。借入金額や返済の年数、さらに金利の種類は「全期間固定型がいいのか」「変動金利型がいいのか」「固定型であれば何年の固定に設定するべきなのか」など、悩むところです。ここでは、住宅ローンの金利のタイプに焦点を当て、変動金利型と固定金利型それぞれの特徴について解説します。
はじめに、変動金利型と固定金利型の違いについて見ていきましょう。
変動金利型は、市場金利の変化にあわせて見直されるタイプの金利です。金融市場では、経済環境の変化によって金利も変動していきます。変動金利型の場合、その変化にあわせて金利が上下し、半年ごとに金利の見直しが行われます。また、変動金利型で元利均等返済の場合には金利の急激な変化に備えて、金利の見直しは5年ごとに行い、「その間は返済額が変わらない」というのが特徴です。
例えば、毎月総額10万円の返済をしていた場合、契約当初の返済の内訳は元金が7万円で利息が3万円だったとします。金利の見直しによって金利が上昇した後は、「毎月の返済総額は同様の10万円ですが、その内訳が元金6万円で利息が4万円になる」というイメージです。これが次の金利見直し時まで適用されます。
さらに、元利均等返済では5年ごとの金利見直し時に返済額が急激に変わらないよう、「返済額はこれまでの返済額の125％まで」という上限が設けられています。上記のように毎月10万円を返済していた場合、金利見直し後、5年間の返済額は12万5,000円が上限です。「毎月の返済額が変わらないのならば、いいのでは？」と考える人もいるかもしれません。
しかし、毎月の元金返済額が少なくなるということは、元金を返す速度が遅くなり、住宅ローンの完済が先に延びてしまうということです。5年後の返済額の見直し後も125％までしか返済額が増えないため、利息分の支払い総額も増えてしまいます。つまり、変動金利型で元利均等返済を選択すると金利が上昇した場合には、思ったように住宅ローンを返済できなくなる可能性もあるのです。反対に、金利が下がった場合には、総返済額を減らせる可能性があります。
固定金利型には、借入期間終了まで金利が変わらない全期間固定と、一定期間まで金利が変わらず、その後は変動金利型に移行する3年固定、5年固定、10年固定などがあります。全期間固定にすると、返済額が期間中の支払額が一定になるため、生涯のマネープランが立てやすいという点はメリットです。将来金利が上昇しても、全期間固定なら返済総額に影響が出ないこともメリットでしょう。
ただし、全期間固定型で将来市場全体の金利が下がり続けていった場合は、結果的に金利の負担が変動金利型よりも大きくなってしまいます。一方、3年、5年、10年など期間に指定のある固定金利型の場合は、低金利のメリットを享受しつつ、期間中の返済額が変わらない点が大きなメリットです。
変動金利型と固定金利型には、このように大きな違いがあります。ここで、実際に住宅ローンを借りている人はどちらのタイプを選んでいるのか見ていきましょう。住宅金融支援機構が行った「2018年度 民間住宅ローン利用者の実態調査」によると、民間住宅ローンを利用して借り入れを行った人のうち、変動金利型が57％、固定期間選択型が25.3％、全期間固定型が17.7％です。
全体の約6割の人が、変動金利型を選んでいるということです。2015年からの推移を見てみましょう。
| 2015年 | 2016年 | 2017年 | 2018年 | |
|---|---|---|---|---|
| 変動型 | 35.8％ | 49.2％ | 50.4％ | 57.0％ |
| 固定期間選択型 | 26.3％ | 36.9％ | 36.9％ | 25.3％ |
| 全期間固定型 | 38.0％ | 13.9％ | 12.6％ | 17.7％ |
※参考「民間住宅ローン利用者の実態調査（2015～2018）」いずれも年度第1回目の調査
2015～2018年までの推移を追うと、変動金利型が増え、固定期間選択型や全期間固定型が減少しているのが分かります。
変動金利型か固定金利型か、どちらを選ぶにしてもその金利は、今後の金利の動向によって予測します。住宅ローンの固定金利は、新発10年国債の利回りが指標です。新発10年国債の利回りの推移から、今後の金利動向を予想してみましょう。2009～2018年まで、新発10年国債の利回りは下降を続けています。2009～2011年には1～1.5％あった利回りは、2016年にはマイナスに転じ、その後も0～0.5％を推移しました。
さらに、2018年12月に再びマイナスとなり、2019年2月現在はマイナス0.02％前後となっています。2016年以降、住宅ローンの金利も過去最低水準で推移しています。変動金利型の金利は0.5％を下回り、住宅金融支援機構のフラット35でも、融資率9割以下の借り入れで1.3％程度です。（2019年2月時点）
現在よりも低い金利になると銀行側の利益がなくなってしまうことから、これから大きく下がるとは考えづらいです。
しかし、今すぐ金利が上がる可能性も低いと考えられます。新発10年国債の利回りの推移から予測すると、住宅ローンの固定金利は、しばらくはこの低水準の金利が続くのではないでしょうか。日銀の政策変更や景気回復、アメリカ経済の動きよって金利が上昇する可能性もありますが、すぐに急上昇するとは考えづらいです。しばらくは現状を維持する可能性が高いでしょう。
最終的に、変動金利型と固定金利型のどちらを選ぶのかは、今後の生活やマネープランによって異なります。「毎月の返済を少しでも減らし、繰り上げ返済などを活用しながら将来に備えたい」というのであれば変動型を選ぶとよいでしょう。「将来にわたって同じ金額を支払う方が、マネープランが立てやすい」という人は全期間固定がおすすめです。
近年、住宅ローンの金利は最低の水準で推移しています。そのため、変動型も固定型も、ここから大きく金利を下げることはあまり考えられません。しかし、逆に景気の動向を鑑みると大きく金利が上がるとも考えづらい状況です。まずは、変動金利型で借り入れをし、経済状況を見ながら途中で固定金利型に変えるというのも選択の一つになります。住宅ローンを利用する際は、さまざまなパターンでシミュレーションを行い、最適なプランを探しましょう。
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