2018.10.5
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くらし

住宅ローンは自己資金なし、全額ローンでも借りられる。そのメリットとは

(写真=namtipStudio/Shutterstock.com)
(写真=namtipStudio/Shutterstock.com)
注文住宅を建てるのなら自己資金が必要で、ローンを使うのは自己資金が足りない場合だけ、と考える人も少なくありませんが、ローンを組むことでお得になることも多くあります。特に資産家である場合キャッシュ払いをせず、あえてローンを使うことが望ましいと考える人もいるようです。ここでは、資産があるからこそローンを組む、そのメリットについて紹介します。

キャッシュよりもローンを選ぶ資産家が多い理由

資産家は株式や投資信託、不動産といった形で資産を現金以外のものに分散して保有する人が多い傾向です。「現金が現金を生む」ことをよく分かっているため、現金資産は投資に利用します。なぜなら、不動産のように気軽に現金化できない資産は担保とすることでローンを組み、使える現金を増やせると考えるからです。

このように、資産家は現金を投資に、現金以外の資産をローンの担保にして現金化し、さらに投資して利益を得るという策を取ります。インフレが起こると現金1万円の額面は1万円で変わりませんが、物価が上がっていくため実質的に資産価値は目減りしてしまうのです。つまり、今まで1万円で購入できたものが、インフレにより1万円では買えなくなります。

そのため、低金利時代にローンを組んで低コストで現金を調達し、不動産などの資産に投資することは効率のいい資産の増やし方の一つといえそうです。そして、これは住宅ローンにも当てはまります。住宅ローンは長く低金利が続いており、あえて現金を使うよりもローンを組んだほうがお得な一面があるのです。年収が3,000万円を超えなければ住宅ローン控除も使えますから、節税しながら不動産資産を取得し現金を投資に利用することができます。

つなぎ融資を使って建築費・土地代金を住宅ローンで支払う方法

土地を先にローンで購入しておき、その後ゆっくり住宅会社選びをして家を建築する場合、ローンは2本立てになってしまいます。しかし、土地購入と住宅建築会社選びを同時に進めていき、つなぎ融資を使うことで土地の分も金利の低い住宅ローンで一本化することができます。借り入れする金融機関によって多少の差はありますが、つなぎ融資を利用できると便利です。

住宅ローンは担保となる家があることで融資が実行されますが、つなぎ融資は金利が多少高いという一面があります。また、つなぎ融資実行から住宅ローン実行までにかかった期間の金利を支払わなければいけません。しかし、手持ち現金が少なく、大きな土地代金を支払わなくてはならない場合には、利用価値があります。

例えば、2,000万円のつなぎ融資(先行融資)を利用し、最終の住宅ローンが実行されたのが6ヵ月後だったとします。
 
1.つなぎ融資2,000万円+建築費残金5,000万円→住宅ローンは7,000万円で融資実行
2.住宅ローンの7,000万円からつなぎ融資分2,000万円をまず返済する
3.つなぎ融資から住宅ローンの融資実行まで6ヵ月分の利子を払う
4.7,000万円分の住宅ローンを分割で支払う

全額ローンでも利用することは可能です。しかし、下記のような場合は、自己資金と組み合わせて利用することもできます。

●契約の手付金や着工金といった中間での支払い分は自己資金にして土地の購入にはつなぎ融資を使う
●土地を自己資金で購入し、中間での支払い分につなぎ融資を使う

つなぎ融資の注意点

つなぎ融資は金利が多少高く、つなぎ融資を受ける際にも契約事務手数料や印紙代が発生する点に注意しましょう。また、つなぎ融資はすべての金融機関で取り扱っているわけではありません。つなぎ融資を利用する際には、住宅ローンを利用する金融機関の選択肢が狭まることを覚えておきましょう。

自己資金なしとあり、どちらがいいのか

このように、住宅購入の際にはあえて自己資金を使わず、現金資産を投資に回すという方法を取ることもできます。とはいえ、全額ローンは避けたいという人は土地代金や着工金など一部を自己資金で賄い、残りを住宅ローンとしてもいいでしょう。資産を増やすために動かせる現金を増やしたい人は、このような手法を使い自己資金なしで住宅ローンを借りてみるのも一つの手です。

年収が3,000万円以下の場合には住宅ローン控除を利用して所得税を節税することもできます。住宅を建築する際には、現金一括で支払ったときと現金を残して資産運用しながらローン返済をしたとき、メリットが大きいのはどちらか一度金融機関に相談してみてはいかがでしょうか。

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